房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的一年，多地樓市止跌回穩(wěn)態(tài)勢漸顯，售樓處又火熱了起來。

2024年，房地產(chǎn)政策的力度和頻率均史無前例。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至12月底，全年出臺的樓市政策數(shù)量超780條，平均每天超過2條。

密集的政策中，鼓勵改善型需求入市成為重中之重。北上廣深集體降低二套住房首付款比例，超百城發(fā)文鼓勵“以舊換新”，降低房貸利率、減少交易稅費、增加購房補貼……一系列利好之下，換房成本降至歷史低位，買家在政策轉(zhuǎn)向中擁有了更多的主動權(quán)和選擇權(quán)。

隨著置換需求的釋放，換房客已經(jīng)成為樓市的主力軍。

根據(jù)貝殼研究院于2023年5月發(fā)布的報告，近年來，全國每年平均有300-400萬家庭換房，一、二線城市二手房交易占比高，賣舊買新對當(dāng)?shù)匾皇址渴袌龅呢暙I(xiàn)較高。其中，對一線城市的貢獻(xiàn)率平均為53%，二線城市平均為21%。克而瑞研究中心重點監(jiān)測的193個城市數(shù)據(jù)顯示，三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比54%；四房產(chǎn)品的市場份額則逐年增長。

不過，身處樓市調(diào)整周期，房價是換房人需直面的第一道坎。換房人站在“賣一買一”的十字路口，降不降價，仍是一個問題。

低賣低買的換房人生

為了盤活二手房市場以及實現(xiàn)一手房去庫存，全國多地陸續(xù)對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

2024年9月下旬，中央定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，多地開始調(diào)降住房最低首付比例和存量房貸利率、調(diào)整住房限購政策、放寬落戶門檻、優(yōu)化住房公積金使用政策、推行契稅和增值稅等稅收優(yōu)惠措施。

近兩年，多地還先后以不同的形式開展住房“以舊換新”政策，即由政府指定的機構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊買新。根據(jù)央視新聞在2024年12月27日的報道，全國范圍內(nèi)已有超過150個城市先后推出了住房“以舊換新”政策。

羅宇便是在這樣的政策環(huán)境中做出換房的決定。“政策利好，時間合適，就想換大房子”，時值杭州房貸利率行至2.9%的低點，契稅也調(diào)降至1%的低位，羅宇賣了“老破小”兩房，買了一個總價將近358萬的四房。

相比付出的成本，令羅宇慶幸的是購房門檻大幅降低。目前，杭州的商業(yè)性個人住房貸款已經(jīng)不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%，而在杭州樓市管控最嚴(yán)的時期，執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，二套房最低首付比例一度達(dá)到50%，“那時買300萬的房子就要150萬的現(xiàn)金，想都不敢想”。

盡管擁有一個大房子是羅宇的心愿，但順利換房的她心情卻有些復(fù)雜，“擔(dān)心買了房，房價就跌，而且會一直跌，還有就是房貸壓力翻倍，也擔(dān)心未來收入，在這樣的大環(huán)境中，我是不是做了明智的選擇？”

在房價下行期苦等買家

“8月有了換房的想法，原本以為是漫長的過程，不知怎么突然加速，10月老房子賣掉了，心儀的房子也選定了，實現(xiàn)愿望的感覺真好”。

剛從“絲滑”換房的喜悅中出來，羅宇很快走進(jìn)冰冷的現(xiàn)實。事后分析為什么能在賣房這件事上跑贏市場，羅宇也認(rèn)為是自己開價夠低，“只要價格夠低，沒有賣不出去的房子”，這套位于杭州的舊房，羅宇在2018年以172萬元的總價買入，又在2024年以110萬元賣出，“算上利息，虧了得有100萬吧”。

“不過新買的房子也便宜了很多，低買低賣，只能說相互抵消。”羅宇自我安慰道。

下行的房價是換房路上的攔路虎。貝殼研究院指出，房價預(yù)期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件，原因是在此階段，由于有足夠的首次購房者入市，改善需求釋放出來的房源更容易被消化，從而更容易獲得購買新房的資金；如果市場下行，剛需進(jìn)不來，這些房子也很難賣出去，市場則不會有強烈的換房需求。

放到大數(shù)據(jù)之中，羅宇只是幸運的“少數(shù)派”。在杭州，即便是成交的熱門區(qū)域，2024年11月的成交周期也普遍超過了250天，也就是從掛牌到賣掉耗時8個多月；同時期，在貝殼找房上掛牌的杭州二手房源中，一共2.91萬套降價，僅有3951套上調(diào)了掛牌價格。

“房難賣”在多地的市場中是一個突出的問題。廣州的兩名房產(chǎn)中介告訴《時代周報》，他們成交的客戶以首次置業(yè)的剛需客戶為主，占比為7至7.5成，剩下的包括賣一買一的換房客和直接購買的改善客，而換房客面臨的最大困境是舊房賣不掉、新房買不了。

想要迅速找到下家，這些換房客的唯一方法就是把價格降到足夠低，不過，對房價“打骨折”的做法，換房客往往會心生不甘。而在支持性政策的刺激下，廣州樓市第四季度迎來翹尾行情，“他們覺得現(xiàn)在市場回暖了，更加不太愿意低價賣掉”其中一名房產(chǎn)中介表示。

在成都，陳儀遇到的買家同樣毫不手軟，“都是大刀砍價，大部分買家砍價20萬，最離譜的一個試圖以2010年的開盤價買我的房子”，最后，陳儀的房子在今年以市場價賣掉，耗時將近一年，“算上利息的話，賣出的價格比2020年買入時低了將近50萬”。

“反向置換”開始流行

在房價預(yù)期走低、收入預(yù)期不穩(wěn)的市場中，部分有房一族逐漸意識到，持有房產(chǎn)不意味著財富的保值、增值，也不一定能夠提高生活質(zhì)量，曾經(jīng)重金購入的房子，可能為自己的生活帶來較大的風(fēng)險，一股“反向置換”的風(fēng)潮悄然萌發(fā)。

曹婕在當(dāng)了14年的深圳業(yè)主后，去年賣掉房子，“房子在我眼里就是商品，周期到了我就清倉，15年前買的，賣掉的時候價格翻了8倍”。

曹婕把房款重新進(jìn)行買房以外的資產(chǎn)配置，她暫時成為一名租客，“突然發(fā)現(xiàn)租房比買房‘香’，以后都不想買房了怎么辦？”

實際上，曹婕在等待下一個周期的到來，“當(dāng)商品到了可以買入的周期，我就會出手”，但下一個周期什么時候會來，曹婕也說不準(zhǔn)，“得看貨幣政策和市場”。

賣掉房子租房住，也是陳儀的基本邏輯。但與曹婕勝利的投資者姿態(tài)不同，賣房對陳儀來說，是一個沉重的決定，她猶豫了將近半年，“很不甘心，賣房的錢全部拿去還房貸了，我連首付都拿不回來”。

最終讓陳儀鐵了心賣房的原因，一是“自住體驗不好，對低素質(zhì)鄰居和物業(yè)忍無可忍”，二是房子的房齡已有14年，“加上物業(yè)維護(hù)差，以后只會繼續(xù)緩慢下跌，不如及時止損”。

向上置換曾經(jīng)是買房人的共識，小房換大房、舊房換新房、郊區(qū)房子換市區(qū)房子是更為主流的選擇；反向置換指的是人們不再遵循傳統(tǒng)的向上置換，而是將大戶型房產(chǎn)置換成小戶型、從市區(qū)房換成郊區(qū)房、從高線城市遷往低線城市、從大新房換成老破小，甚至賣掉房子租房住。

而反向置換的目的，包括減少房貸減輕月供壓力、降低生活成本、解除家庭在降薪裁員等一系列風(fēng)險下面臨的壓力，用剩余資金用于儲蓄或投資，提升生活的可持續(xù)性和幸福感。

陳儀原來的月供是同小區(qū)租金的兩至三倍，“這個金額我可以租到好很多的房子”。因此，賣房后她去了高檔小區(qū)租房，“生活質(zhì)量整體提升了很多”，目前來看，租房也是一個不錯的生活方式，她放下了對買房的執(zhí)念，“退休前基本不會再買了”。

長期來看，人們追求美好的目標(biāo)不變，對居住品質(zhì)的需求亦日益提升。在政策轉(zhuǎn)變和樓市起伏的浪潮中，無論是換房客為了置換所作出的讓步，還是反向置換青年“保留實力”的選擇，都是時代之下追求美好生活的樣本。他們構(gòu)成了樓市中最重要的力量，推動市場向止跌回穩(wěn)邁出堅定一步。

（羅宇、陳儀、曹婕均為化名）