時(shí)隔一年，央行再度釋放存量房貸利率調(diào)降信號(hào)。第二輪存量房貸利率下調(diào)板上釘釘，不少貸款人關(guān)心接下來(lái)銀行如何跟進(jìn)落實(shí)。

9月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。第一財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系上海、浙江多家銀行，了解后續(xù)存量房貸利率調(diào)降情況。部分銀行稱，已關(guān)注到存量房貸利率調(diào)整政策，但還未接到相關(guān)調(diào)整通知。一位國(guó)有銀行某支行房貸工作人員表示，等到官方文件出臺(tái)后會(huì)很快跟進(jìn)，“預(yù)計(jì)最快下個(gè)月就會(huì)有相關(guān)方案出來(lái)，等接到相關(guān)通知后，將統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整”。

回顧上一次存量房貸利率調(diào)整，2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文，決定自同年9月25日起，對(duì)符合條件的存量首套住房貸款進(jìn)行利率下調(diào)。隨后，多家銀行發(fā)布公告，將于2023年9月25日起批量下調(diào)存量首套住房貸款利率，并明確操作細(xì)則。到了9月初，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行紛紛發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項(xiàng)，對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進(jìn)行解答。此后有多家股份制銀行和地方城農(nóng)商行跟進(jìn)，相繼披露存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。

“因?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏啵y行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。”潘功勝在發(fā)布上表示，下一步，央行也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

“不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同銀行發(fā)放的房貸利率將根據(jù)具體情況調(diào)整。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，一般來(lái)說(shuō)，通常銀行將通過(guò)調(diào)整合同中的利率條款，從存量房貸利率下調(diào)政策生效日開(kāi)始，自動(dòng)批量執(zhí)行利率下調(diào)，貸款客戶無(wú)需主動(dòng)提出申請(qǐng)，調(diào)整后銀行會(huì)通過(guò)短信方式通知借款人。

此前，市場(chǎng)上對(duì)于存量房貸利率調(diào)降路徑主要有兩種猜測(cè)，“轉(zhuǎn)按揭”和重定價(jià)，2023年存量房貸利率下調(diào)主要采用了重新定價(jià)的方式。兩者的區(qū)別在于，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中貸款人能更換貸款銀行。

對(duì)于市場(chǎng)上討論的存量房貸跨行“轉(zhuǎn)按揭”，潘功勝在發(fā)布會(huì)后透露，初期會(huì)先在本行行內(nèi)實(shí)施“轉(zhuǎn)按揭”，下一步再考慮是否需要跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

對(duì)此，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，存量房貸在本行內(nèi)實(shí)施“轉(zhuǎn)按揭”，即存量房貸利率重定價(jià)，與去年9月的調(diào)降路徑相同。之所以強(qiáng)調(diào)“初期會(huì)在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭”，主要是因?yàn)楫?dāng)前存量房貸仍屬銀行高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，允許跨行轉(zhuǎn)按揭，會(huì)加劇銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，特別是對(duì)存量房貸規(guī)模占比較高的大行會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委指出，從“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)開(kāi)展需要考慮的問(wèn)題來(lái)看，在跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中，要考慮抵押品的價(jià)值重估、抵押權(quán)屬的變更、不同銀行之間貸款標(biāo)準(zhǔn)不同等。

此外，從操作便利性來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”可能會(huì)增加許多額外的工作量。實(shí)際上，在之前的存量房貸利率調(diào)整中，銀行普遍采用了一種更為簡(jiǎn)便的方法，即通過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無(wú)需客戶進(jìn)行額外操作。

受訪人士認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步降低了銀行的資產(chǎn)收益率，影響銀行的盈利能力，短期會(huì)給銀行帶來(lái)一定經(jīng)營(yíng)壓力。銀行息差將受到?jīng)_擊，監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比降低20BP，為有統(tǒng)計(jì)以來(lái)歷史最低水平。其中，大型銀行二季度凈息差為1.46%，同比降低21BP，也出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。

據(jù)中泰證券銀行業(yè)首席分析師戴志鋒測(cè)算，存量房貸利率下調(diào)50BP，國(guó)有行受到的影響最大，息差受拖累6.4個(gè)BP，股份行、城商行、農(nóng)商行分別拖累4.5、2.7、3.0BP。息差收窄也將影響商業(yè)銀行營(yíng)收、利潤(rùn)。戴志鋒指出，將拖累營(yíng)收下滑3.1個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤(rùn)下滑7個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)國(guó)有行、股份行、城商行、農(nóng)商行的營(yíng)收分別拖累3.8、2.2、1.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤(rùn)分別拖累8.4、5.3、2.9、3.1個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，戴志鋒也指出，若調(diào)降存量房貸利率，在實(shí)際投放回暖的基礎(chǔ)上，銀行按揭貸款規(guī)模將企穩(wěn)，從長(zhǎng)期看有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長(zhǎng)壓力及居民還款壓力，進(jìn)一步優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，維護(hù)銀行息差，優(yōu)化銀行零售端資產(chǎn)質(zhì)量。

“預(yù)計(jì)提前還貸的減少也可對(duì)息差起到一定支撐作用，結(jié)合存貸兩端來(lái)看，存量房貸利率下調(diào)對(duì)于商業(yè)銀行凈息差及利潤(rùn)水平影響大抵可控。”一位銀行業(yè)分析師對(duì)記者表示。